Certificado energético y segunda ocupación en la Comunitat Valenciana

¿Qué es el certificado de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética (CEE) es un documento que califica el consumo de energía y las emisiones de CO₂ de una vivienda con una escala de letras de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente. Lo regula el Real Decreto 390/2021, que aprueba el procedimiento básico de certificación energética de los edificios.

Para el comprador, es una pista sobre lo que pagará en climatización. Para el vendedor, es un requisito legal sin el cual no puede anunciar ni vender.

¿Cuándo es obligatorio?

• Para vender o alquilar una vivienda o local.
• Para anunciar: la etiqueta energética debe aparecer en cualquier anuncio de venta o alquiler, también en los portales.
• En la firma: el vendedor debe entregar el certificado al comprador.

Hay excepciones limitadas, como edificios protegidos en ciertos supuestos, construcciones provisionales o edificios que se van a demoler. En la mayoría de ventas de pisos en Valencia es obligatorio.

¿Cómo se obtiene el certificado energético paso a paso?

1. Contrata a un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según la normativa.
2. Visita técnica: el técnico revisa la vivienda, sus cerramientos, ventanas, instalaciones de climatización y agua caliente.
3. Cálculo con un programa reconocido oficialmente y emisión del certificado con recomendaciones de mejora.
4. Registro en el registro autonómico de certificados de eficiencia energética. En la Comunitat Valenciana lo gestiona el organismo competente de la Generalitat [DATO A VERIFICAR: organismo, IVACE o Conselleria, y tasas de registro].
5. Etiqueta: una vez registrado, obtienes la etiqueta para los anuncios.

¿Cuánto cuesta y cuánto dura?

¿Se puede mejorar la calificación antes de vender?

Sí, y a veces con poca inversión. El certificado incluye recomendaciones. Las más habituales en pisos de Valencia son cambiar ventanas antiguas por otras con rotura de puente térmico y doble acristalamiento, sustituir un termo eléctrico antiguo, instalar una bomba de calor eficiente o mejorar el aislamiento de la cubierta en áticos. Mejorar una o dos letras puede hacer más atractivo el anuncio, sobre todo frente a viviendas similares. Hay programas de ayudas a la rehabilitación energética que conviene revisar [DATO A VERIFICAR: ayudas vigentes].

¿Qué es la licencia de segunda ocupación?

En la Comunitat Valenciana, la Ley 3/2004, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE) estableció la licencia de ocupación como el documento que acredita que una vivienda reúne las condiciones de habitabilidad y uso. La de primera ocupación se pide al terminar una obra nueva. La de segunda ocupación, en transmisiones posteriores o para contratar suministros cuando la anterior ha caducado.

Históricamente, la licencia de segunda ocupación se solicitaba al Ayuntamiento, previo certificado de un técnico que acreditaba que la vivienda cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad. Se pedía con frecuencia para:

• Dar de alta los suministros de agua, luz o gas tras una venta.
• Acreditar la habitabilidad ante el comprador o su banco.
• Inscribir determinadas operaciones.

¿Licencia o declaración responsable de segunda ocupación?

La normativa valenciana ha evolucionado hacia la declaración responsable: en lugar de esperar una licencia, el propietario presenta una declaración, acompañada del certificado técnico, que le permite actuar desde su presentación, con control posterior del Ayuntamiento. Además, se han modificado los supuestos en que es exigible en las transmisiones de viviendas usadas.

Importante: este es un aspecto que ha cambiado varias veces. Antes de vender, confirma:

• Si en tu caso concreto es exigible el documento de segunda ocupación. [DATO A VERIFICAR: norma autonómica vigente y fecha]
• Si se tramita como licencia o como declaración responsable ante el Ajuntament de València. [DATO A VERIFICAR: procedimiento municipal vigente]
• Si la compañía suministradora lo pide para el cambio de titular o el alta.

¿Qué pasa si la vivienda no cumple las condiciones de habitabilidad?

Si el técnico detecta que la vivienda no cumple condiciones mínimas, como la superficie de estancias, la ventilación o la altura libre, puede no ser posible obtener el documento sin obras. Esto ocurre a veces en bajos transformados en vivienda o en viviendas muy antiguas. En ese caso, informa al comprador y valora si compensa adecuar la vivienda antes de vender o ajustar el precio.

¿Qué sanciones hay por no tener el certificado energético?

Anunciar o vender una vivienda sin certificado de eficiencia energética, o sin mostrar la etiqueta en el anuncio, es una infracción que puede ser sancionada por la administración autonómica competente en materia de consumo o de energía [DATO A VERIFICAR: régimen sancionador e importes vigentes]. Además, el comprador puede exigir el certificado antes de firmar, y su ausencia puede retrasar la escritura. Lo más sensato es encargarlo antes de publicar el anuncio.

¿Qué mira un comprador en el certificado energético?

Más allá de la letra, el comprador informado se fija en el consumo estimado de energía primaria, que da una idea de lo que pagará en calefacción y aire acondicionado, y en las recomendaciones de mejora, que le orientan sobre posibles obras. En Valencia, con veranos largos y calurosos, una buena calificación en refrigeración es un argumento de venta. En viviendas antiguas es frecuente obtener calificaciones E, F o G, que se pueden mejorar con actuaciones como el cambio de ventanas.

¿Qué otros documentos técnicos conviene tener?

• Informe de Evaluación del Edificio (IEE), si el edificio está obligado por su antigüedad. Lo gestiona la comunidad.
• Boletines de la instalación eléctrica y de gas, si se han renovado.
• Licencias de obras de reformas importantes realizadas.

Para la documentación administrativa completa (nota simple, IBI y certificado de la comunidad), puedes consultar esta lista completa de documentos para vender un piso. Y para preparar la vivienda física, nuestra guía de cómo preparar tu casa para venderla.