Gastos e impuestos al vender una vivienda en la Comunitat Valenciana

¿Qué gastos e impuestos paga el vendedor?

Esta tabla resume los costes habituales del vendedor en una compraventa de vivienda usada en Valencia. Las cuantías dependen del precio, de los años de propiedad y de cada caso. Por eso indicamos cómo se calculan y no una cifra cerrada.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Valencia?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo durante los años en que has sido propietario. Lo regula el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y cada Ayuntamiento fija sus tipos y coeficientes en su ordenanza fiscal.

Tras el Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos y se aplica el que resulte más favorable para ti:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de propiedad × tipo impositivo municipal.
• Método real: diferencia entre el valor del suelo en la venta y en la compra, según las escrituras, × tipo impositivo.

Si no hay ganancia, no se paga, pero hay que presentar la declaración. En las ventas, el plazo para presentarla es de 30 días hábiles desde la escritura.

En València ciudad, el tipo impositivo y los coeficientes aplicables son los de la ordenanza fiscal municipal vigente. [DATO A VERIFICAR: tipo impositivo y coeficientes del Ajuntament de València para el año en curso]. Puedes ver en detalle quién paga la plusvalía, cuándo y cuánto.

¿Cuánto se paga en el IRPF por vender un piso?

La diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF. Para calcularla:

• Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos que paga el vendedor (plusvalía municipal, notaría, agencia).
• Valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro) y el coste de las mejoras.

Tipos vigentes desde el ejercicio 2025. [DATO A VERIFICAR: confirmar tramos del ejercicio en curso en la Agencia Tributaria]

Hay supuestos de exención que conviene revisar con un asesor: la reinversión del importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, o la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Puedes ampliar la información sobre lo que se paga a Hacienda al vender.

¿Quién paga la notaría y el registro?

El Código Civil, en su artículo 1455, establece que, salvo pacto, los gastos del otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y los de la primera copia y posteriores, al comprador. La inscripción en el Registro de la Propiedad interesa al comprador y la paga él. En la práctica, muchas operaciones pactan que el comprador asuma toda la notaría. Lo importante es dejarlo claro en el contrato de arras.

Los aranceles notariales y registrales están regulados y dependen del precio de la operación. [DATO A VERIFICAR: rango orientativo de aranceles para una vivienda tipo]

¿Qué cuesta cancelar la hipoteca al vender?

Si tu vivienda tiene hipoteca, lo habitual es cancelarla en el mismo acto de la firma con el dinero del comprador. Hay dos pasos distintos:

• Cancelación económica: pagas la deuda pendiente al banco, más la posible comisión por amortización anticipada.
• Cancelación registral: se otorga una escritura de cancelación y se inscribe en el Registro para que desaparezca la carga. Tiene coste de notaría, registro y, si la usas, gestoría.

Te lo explicamos paso a paso en nuestra guía para vender un piso con hipoteca.

¿Qué otros gastos debo prever?

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender. Lo paga el vendedor y lo emite un técnico competente. Ver certificado energético y segunda ocupación.
• Certificado de deuda de la comunidad: lo emite el administrador o el secretario de la comunidad. Algunas comunidades cobran por emitirlo.
• Reparaciones o preparación: pintura, pequeñas reparaciones o fotografías profesionales. Ver cómo preparar tu vivienda.
• Honorarios de agencia: si vendes con una inmobiliaria, se pactan en la hoja de encargo. Revisa qué servicios incluyen.
• Suministros: la lectura final y la baja o el cambio de titular de luz, agua y gas.

¿Cómo calcular lo que me quedará limpio?

Un cálculo sencillo para una primera aproximación:

1. Precio de venta.
2. Menos la deuda hipotecaria pendiente y la comisión de cancelación.
3. Menos la plusvalía municipal estimada.
4. Menos notaría (si te corresponde), certificado energético, agencia y otros gastos.
5. Menos el IRPF estimado sobre la ganancia, que pagarás en la siguiente declaración de la renta.

Reserva el importe del IRPF desde el primer día: es un error frecuente gastarlo antes de presentar la declaración.

¿Hay diferencias si la vivienda es heredada?

Sí. El valor de adquisición para el IRPF es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones, y la plusvalía municipal puede haberse pagado ya en la herencia. Lo explicamos en detalle en vender una casa heredada en Valencia.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal. Cada caso concreto debe revisarlo un asesor o gestor.