Vender una casa heredada en Valencia: pasos, impuestos y plazos

¿Cuáles son los pasos para vender una vivienda heredada?

Vender una casa heredada lleva más pasos que una venta normal, porque antes hay que poner la vivienda a nombre de los herederos. El orden habitual es este:

1. Certificado de defunción, en el Registro Civil.
2. Certificado de Últimas Voluntades, en el Ministerio de Justicia, para saber si había testamento y ante qué notario. Se puede pedir pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento.
3. Copia del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
4. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
5. Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones ante la Agència Tributària Valenciana.
6. Plusvalía municipal por la transmisión hereditaria ante el Ajuntament.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
8. Venta de la vivienda, con su propia escritura e impuestos.

¿Qué plazos hay que respetar?

Si se presenta fuera de plazo, se aplican recargos e intereses. [DATO A VERIFICAR: plazos y prórrogas vigentes en la ATV y en la ordenanza municipal]

¿Cómo funciona el Impuesto sobre Sucesiones en la Comunitat Valenciana?

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es estatal, pero está cedido a las comunidades autónomas, que pueden regular reducciones y bonificaciones. En la Comunitat Valenciana lo gestiona la Agència Tributària Valenciana (ATV).

La cuota depende de:

• El valor de los bienes heredados. Para inmuebles, la base mínima es el valor de referencia del Catastro, si existe.
• El grado de parentesco: los cónyuges, descendientes y ascendientes (grupos I y II) tienen las mayores reducciones.
• Las reducciones por vivienda habitual del fallecido, discapacidad o edad del heredero.
• Las bonificaciones autonómicas. La Comunitat Valenciana aprobó bonificaciones muy elevadas para los grupos I y II. [DATO A VERIFICAR: porcentaje y requisitos vigentes]

Aunque la cuota final sea muy baja o nula por las bonificaciones, hay que presentar la autoliquidación en plazo.

¿Qué es la plusvalía por herencia?

Heredar una vivienda es una transmisión que puede generar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía municipal), que pagan los herederos. Se calcula por los años en que el fallecido fue propietario, con el método objetivo o el real, el que resulte más favorable. Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones para herencias entre familiares directos de la vivienda habitual. [DATO A VERIFICAR: bonificaciones de la ordenanza del Ajuntament de València]

Cuando después vendáis, habrá una nueva plusvalía, esta vez por el tiempo transcurrido desde la herencia. Si se vende poco después de heredar, suele ser reducida.

¿Cuánto se paga en el IRPF al vender una casa heredada?

La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial para cada heredero, en proporción a su parte. El cálculo es:

• Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos de la venta.
• Valor de adquisición: el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos e impuestos de la herencia que correspondan a la vivienda.

Si la herencia se valoró a un precio realista y se vende pronto, la ganancia suele ser pequeña. Si se declaró un valor bajo, el IRPF será mayor al vender. Por eso es importante que la valoración en la herencia sea coherente con el mercado. En nuestra guía de gastos e impuestos al vender tienes los tramos del IRPF.

¿Cómo vender una herencia entre hermanos?

Cuando varios hermanos heredan una vivienda, se convierten en copropietarios en proindiviso: cada uno tiene una cuota, pero ninguno es dueño de una parte concreta de la casa. Para vender la vivienda completa hace falta el acuerdo de todos. Las opciones habituales son:

La vía judicial es la más lenta y cara, y una subasta suele dar un precio inferior al de mercado. Partir de una valoración independiente de la vivienda ayuda mucho a alcanzar un acuerdo.

¿Qué pasa si la vivienda heredada tiene hipoteca o inquilinos?

Las deudas del fallecido también se heredan, salvo que se acepte la herencia a beneficio de inventario o se renuncie a ella. Si la vivienda tiene hipoteca, los herederos se subrogan en la deuda y pueden cancelarla al vender. Lo explicamos en vender un piso con hipoteca. Si hay un inquilino, el contrato de alquiler sigue vigente y el comprador se subroga en él, salvo pacto distinto con el arrendatario.

¿Qué documentos hacen falta para vender una casa heredada?

• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, inscrita en el Registro.
• Justificantes del Impuesto sobre Sucesiones y de la plusvalía municipal de la herencia.
• Certificado de eficiencia energética. Ver certificado energético y segunda ocupación.
• Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad.
• DNI de todos los herederos o poderes notariales de quienes no puedan acudir a la firma.

Si la vivienda lleva tiempo cerrada, revisa también su estado antes de ponerla a la venta: ventilar, comprobar humedades, dar de alta temporalmente los suministros para las visitas y hacer una limpieza a fondo marcan una gran diferencia en el precio final.

Esta guía es orientativa. En herencias conviene contar con un notario, un asesor fiscal o un abogado especialista, sobre todo si hay varios herederos o bienes en distintas comunidades autónomas.