Vender vivienda
Vender un piso con hipoteca: opciones, costes y pasos
En resumen
Se puede vender un piso con hipoteca pendiente. Lo más habitual es cancelarla el mismo día de la firma ante notario con parte del dinero del comprador, de forma que la vivienda queda libre de cargas. Otra opción es que el comprador se subrogue en tu préstamo, si el banco lo acepta. Hay que prever la comisión por amortización anticipada, limitada por la Ley 5/2019, y los costes de la cancelación registral.
¿Qué opciones hay para vender una vivienda hipotecada?
Tener una hipoteca no impide vender. La hipoteca es una garantía sobre la vivienda, no una prohibición de venta. Lo que hay que decidir es qué pasa con la deuda en el momento de la venta. Hay tres caminos:
| Opción | Cómo funciona | Cuándo encaja |
|---|---|---|
| Cancelar en la firma | El banco cobra la deuda pendiente con parte del precio pagado por el comprador, en la misma notaría | La opción más habitual |
| Cancelar antes de vender | Pagas la deuda con tus ahorros antes de poner la vivienda en venta | Si tienes liquidez y quieres vender libre de cargas desde el principio |
| Subrogación del comprador | El comprador asume tu préstamo, con sus condiciones, si el banco lo aprueba | Si tu hipoteca tiene condiciones muy buenas y el comprador cumple los requisitos del banco |
¿Cómo se cancela la hipoteca el día de la firma?
Es el procedimiento más común en Valencia y en toda España. Funciona así:
- Pides al banco un certificado de deuda pendiente a la fecha prevista de la firma. Incluye el capital, los intereses y la comisión de cancelación.
- Lo comunicas a la notaría y al comprador para organizar los pagos.
- El día de la escritura, el comprador entrega un cheque bancario o transferencia a favor de tu banco por el importe de la deuda, y el resto a tu favor.
- Un representante del banco o una gestoría recoge el pago y se encarga de la cancelación económica.
- Después se otorga la escritura de cancelación y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Así, el comprador recibe la vivienda sin cargas y tú no necesitas adelantar dinero.
¿Cuánto cuesta la comisión por amortización anticipada?
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, limitó las comisiones por reembolso anticipado de los préstamos firmados desde su entrada en vigor:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable (opción A) | 0,25 % del capital reembolsado durante los 3 primeros años |
| Variable (opción B) | 0,15 % del capital reembolsado durante los 5 primeros años |
| Variable, después de ese periodo | Sin comisión |
| Fija, primeros 10 años | 2 % del capital reembolsado |
| Fija, desde el año 11 | 1,5 % del capital reembolsado |
En todo caso, la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco. Para préstamos anteriores a la Ley 5/2019, se aplican las condiciones de tu escritura y la normativa vigente al firmarla. [DATO A VERIFICAR: revisar escritura del préstamo concreto]
¿Qué es la cancelación registral y por qué importa?
Pagar la deuda no hace desaparecer automáticamente la hipoteca del Registro de la Propiedad. Para eso hacen falta dos pasos adicionales:
- Escritura de cancelación, que firma el banco ante notario reconociendo que la deuda está pagada.
- Inscripción en el Registro de esa cancelación.
Hasta que se inscribe, la nota simple sigue mostrando la carga. En una compraventa, el comprador y su banco exigirán que se cancele. Por eso, en la notaría se suele acordar que el vendedor asuma los gastos de cancelación registral y que una gestoría se encargue de tramitarla. Los costes de notaría y registro de la cancelación están regulados por aranceles. [DATO A VERIFICAR: rango orientativo de costes]
¿Cuándo tiene sentido la subrogación del comprador?
La subrogación permite al comprador quedarse con tu hipoteca, con el capital pendiente, el tipo de interés y el plazo restantes. Puede interesar cuando tu préstamo tiene un tipo fijo bajo, contratado en momentos de tipos reducidos, y las condiciones actuales del mercado son peores.
Para que funcione:
- El banco debe aprobar al comprador, estudiando su solvencia como si le concediera un préstamo nuevo.
- El capital pendiente debe encajar con la financiación que necesita el comprador. Si necesita más, habría que ampliar el préstamo.
- Se formaliza en la escritura de compraventa, con intervención del banco.
En la práctica es menos frecuente que la cancelación, porque la mayoría de compradores ya tiene preaprobada su propia hipoteca.
¿Qué pasa si la deuda es mayor que el precio de venta?
Es una situación delicada, pero tiene salidas. Si el precio de venta no cubre la deuda pendiente, tienes que aportar la diferencia para cancelar la hipoteca. Si no puedes, la alternativa es negociar con el banco, por ejemplo una dación en pago, una quita o la refinanciación del saldo restante. Cualquier acuerdo debe quedar por escrito. En estos casos conviene asesorarse antes de firmar arras con un comprador.
¿Cómo afecta la hipoteca al contrato de arras?
En el contrato de arras conviene dejar claro que la vivienda se venderá libre de cargas, que la hipoteca se cancelará en el acto de la firma con cargo al precio y quién asume los gastos de la cancelación registral. Así se evitan malentendidos y se da seguridad al comprador.
¿Qué checklist seguir si vendes con hipoteca?
- Pedir al banco el certificado de deuda pendiente y la comisión aplicable.
- Revisar la escritura del préstamo: tipo, comisiones y productos vinculados (seguros, cuentas).
- Calcular lo que te quedará neto tras cancelar y pagar impuestos. Ver gastos e impuestos al vender.
- Avisar al banco de la fecha de firma para que acuda o designe gestoría.
- Dar de baja los seguros vinculados y pedir el extorno de la prima no consumida si procede.
- Comprobar unas semanas después que la cancelación se ha inscrito en el Registro.
Si además vendes para comprar otra vivienda, coordina los plazos con cuidado. Lo explicamos en cuánto se tarda en vender una vivienda en Valencia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi piso si todavía tengo hipoteca?
Sí. Es una situación muy habitual. Normalmente la hipoteca se cancela en la misma firma con el dinero del comprador y la vivienda se entrega libre de cargas.
¿Cuánto cobra el banco por cancelar la hipoteca antes de tiempo?
Para préstamos firmados desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la comisión está limitada. En variable, como máximo un 0,25 % del capital amortizado los tres primeros años o un 0,15 % los cinco primeros, según el contrato. En fijo, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después. Para préstamos anteriores, revisa tu escritura.
¿Qué pasa si vendo por menos de lo que debo al banco?
Tendrás que aportar la diferencia para cancelar la hipoteca o negociar con el banco una solución. Sin cancelar la deuda o acordar con el banco, la carga seguiría sobre la vivienda.
¿Qué pasa con los seguros vinculados a la hipoteca al vender?
Al cancelar la hipoteca puedes dar de baja los seguros vinculados, como el de vida o el de hogar contratados con el banco. Si pagaste una prima anual por adelantado, pide la devolución de la parte no consumida cuando el contrato lo prevea. Revisa también si el tipo de interés tenía bonificaciones ligadas a esos productos.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Si no se cancela registralmente, la carga sigue apareciendo en la nota simple aunque la deuda esté pagada. En una venta, el comprador exigirá normalmente la cancelación.
Fuentes consultadas
- BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (se abre en una pestaña nueva)
- Banco de España — Portal del Cliente Bancario (se abre en una pestaña nueva)
- BOE — Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (se abre en una pestaña nueva)
- Consejo General del Notariado (se abre en una pestaña nueva)
- Colegio de Registradores (se abre en una pestaña nueva)
Las cifras, tipos impositivos y plazos cambian con frecuencia. Los datos marcados como [DATO A VERIFICAR] están pendientes de comprobación con la fuente oficial.