Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano

¿Por qué revisar todo antes de firmar las arras?

El contrato de arras es el compromiso de compra. Si firmas arras penitenciales, las más habituales, y después decides no comprar, pierdes la señal entregada. Por eso, todo lo que pueda hacerte cambiar de opinión, como cargas, derramas, problemas técnicos o superficie, debe comprobarse antes de firmar o, como mínimo, quedar como condición en el propio contrato.

¿Qué revisar en la parte jurídica?

Pide la nota simple tú mismo, con fecha reciente, aunque el vendedor te enseñe una. Comprueba que el vendedor que firmará es el titular que figura en el Registro o que tiene poder suficiente.

¿Cómo comprobar las cargas de un piso?

En el apartado de cargas de la nota simple aparecerán hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres o afecciones fiscales. Lo normal es que la vivienda tenga hipoteca del vendedor y que se cancele el día de la firma con parte del precio. Asegúrate de que en las arras figura que la vivienda se venderá libre de cargas y de que en la notaría se gestiona la cancelación. Los embargos o anotaciones son señales de alerta que requieren asesoramiento antes de seguir.

¿Qué revisar del edificio y de la comunidad?

• Informe de Evaluación del Edificio (IEE): en la Comunitat Valenciana es obligatorio para edificios residenciales a partir de cierta antigüedad [DATO A VERIFICAR: antigüedad y norma vigentes]. Pide una copia y revisa las deficiencias señaladas.
• Actas de las últimas juntas: te dirán si hay obras aprobadas o previstas, conflictos o problemas recurrentes como filtraciones o el ascensor.
• Derramas: pregunta por las aprobadas y por las previstas, y pacta por escrito quién las paga.
• Cuota de comunidad: qué incluye y si hay fondo de reserva.
• Estado de las zonas comunes: portal, escalera, cubierta, fachada, bajantes y ascensor.
• Viviendas turísticas en el edificio y lo que dicen los estatutos.

¿Qué revisar dentro de la vivienda?

Esta es la checklist para la visita. Lleva una linterna, el móvil para hacer fotos y, si puedes, ve dos veces a horas distintas.

Si la vivienda es antigua o tienes dudas, contrata una inspección técnica con un arquitecto o arquitecto técnico antes de firmar las arras. Su coste es pequeño comparado con una obra imprevista.

¿Coinciden la superficie real, la registral y la catastral?

Es frecuente que no coincidan los metros que figuran en el anuncio, en el Registro, en el Catastro y los reales. Revisa:

• Si el precio se ha calculado sobre metros útiles o construidos.
• Si hay diferencias importantes entre Registro y Catastro, que pueden requerir una actualización.
• Si se han hecho ampliaciones o cerramientos, como terrazas cerradas o altillos, sin licencia.

¿Qué documentos técnicos debe entregarte el vendedor?

• Certificado de eficiencia energética, obligatorio para la venta.
• Documento de ocupación (licencia o declaración responsable) si es exigible en tu caso. Lo explicamos en nuestra guía de certificado energético y segunda ocupación.
• Boletines de electricidad y gas si se han renovado las instalaciones.
• Licencias de obras de reformas importantes.

¿Qué pasa con la tasación del banco?

Si vas a pedir hipoteca, el banco encargará una tasación oficial a una sociedad homologada. El préstamo se calcula normalmente sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compra. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, tendrás que aportar más ahorros. Para evitar sorpresas:

• Pide a tu banco una preaprobación antes de buscar en serio.
• Encarga la tasación lo antes posible tras el acuerdo de precio.
• Valora incluir en las arras una cláusula que te proteja si la financiación no se concede en los términos previstos.

¿Qué señales de alerta deben hacerte parar?

• El vendedor no es el titular registral y no tiene poder notarial.
• Embargos o anotaciones preventivas en la nota simple.
• Deudas importantes con la comunidad o derramas de gran cuantía sin resolver.
• Humedades estructurales, grietas o problemas en la cubierta.
• Obras de ampliación sin licencia, o una vivienda en un local sin cambio de uso.
• Prisa excesiva por firmar las arras sin dejarte revisar documentos.

¿Qué incluir en el contrato de arras para protegerte?

• Tipo de arras e importe de la señal.
• Fecha máxima para firmar la escritura.
• Que la vivienda se entregará libre de cargas, ocupantes y deudas.
• Quién paga las derramas aprobadas o previstas y los gastos de la operación.
• Qué pasa si te deniegan la hipoteca, si quieres esa protección.
• Inventario de muebles y electrodomésticos incluidos.

¿Qué revisar del barrio?

Un piso perfecto en una calle que no encaja contigo no es una buena compra. Visita el barrio a distintas horas, haz el trayecto al trabajo y comprueba colegios, centros de salud y comercio. En nuestras guías de barrios de Valencia lo analizamos zona por zona. Revisa también las ayudas para comprar vivienda en la Comunitat Valenciana antes de firmar. Y si ya tienes claro lo que buscas, puedes consultar anuncios de particulares en tu zona.